文｜邓浩志
国际投行转向，预测中国楼市趋乐观
最近一个月，国际投行开始发表看多中国楼市的观点。然而在过去四年，境外投行几乎是一直看空中国楼市，甚至在今年年初，高盛还发表报告，认为中国楼市最快也要到2027年年底才可能见底。但上周，高盛更改了对中国楼市2026年的预测。它判断：在全年房价基准情形下，可能仍有波动的判断。但明确指出北京、上海等一线城市的房价有望在2026年底率先企稳。报告认为，中国房地产去杠杆趋势有望在2026年至2027年暂停。另外随着政策"精准滴灌"效果显现及供需关系在核心区域的再平衡，中国楼市将呈现显著的"K型"分化，核心资产价值将得到修复，而非核心区域调整周期仍将延续。
而另一家投行摩根士丹利则认为：2026年为"风险重启年"，预计核心城市房价将在下半年率先实现环比改善，但三四线城市仍面临压力，整体市场呈"L型"筑底态势。
另外，瑞银也发布报告称：中国今年经济增长接近5%，房地产将进一步宽松。瑞银认为，今年中国经济增长有机会接近政府目标的上限，并预计今年人民银行降息10至20个基点，降准25至50个基点。房地产市场方面，瑞银料未来一年，中央将进一步出台温和的宽松政策，并下调政策利率，料房地产市场对经济的拖累有望降低。
除了内地楼市之外，香港楼市近期的强劲表现让国际投行给予了更乐观的预期。摩根大通将2026年中国香港楼价涨幅预测从5%-7%上调至10%-15%，预计明年再涨5%，判断中国香港地产已从"复苏初期"过渡到"扩张期"。高盛将2026年本港楼价升幅预测由5%大幅调高至12%。
事实上，中国房地产市场最近无论是政策面，市场面，舆论基调，投行分析等多个方面都开始往积极的方向进行转变。各位，你们还坚定看空中国楼市吗？
人口出生率和房价没有直接关系
近日，香港教育局公布，由于下学期将多达15所小学因为小一学生招生不足16名，未获准开班。相关学校可在4月底前选择合并、停办等方案。
香港教育局局长称，未来，适龄学童数量预计将持续性急速下跌，由本学年约4.7万人，下跌至2035/36学年的约3.8万人。学龄人口持续下降，是香港出生率持续下跌的结果。
最近坊间流传一个观点，中国已经过了人口峰值，这些年持续的出生率下滑将从根本影响中国房地产市场格局。简单概括就是出生率下降，住房需求没戏，房价只会持续下跌。真是这样吗？我们看看香港，经历了四年楼市下行后，自从政府撤销楼市"辣招"之后，去年楼市开始回暖，下半年房价开始上涨，全年录得3.3%的涨幅。今年房价有明显加速上涨的趋势。摩根大通预计2026年涨幅在10%—15%之间。高盛预计全年上涨12%左右。中原地产预计上涨15%……
香港出生率不断下滑，已经不是一两年的事情，但香港房价为什么总体还是涨多跌少，涨长跌短呢？这说明出生率只是影响住房需求和房价的因素之一，而且不是决定性的因素。影响房价更关键的因素其实是人口流入的速度，住房的供求关系，货币政策，经济表现等等。香港正是由于多个和楼市相关指标都持续走好，所以才有了房价上涨和强劲的预期。
这方面，国内一线城市在基本面上和香港其实是很相似的。所以从大时间尺度看，国内一线及强二线城市"房价从此没有机会了"这个论调是站不住脚的。退一步如果出生率真的对住房需求产生决定性影响，大城市就算出生率下降，流入人口还是正增长的。何况广东还是全国最能"生"的地区。而广州深圳始终是全国人口流入最大的城市。
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